Как видите, нюансов достаточно, чтобы не пренебрегать ГПЗУ.
Следующим масштабным этапом является получение исходно-разрешительной документации (ИРД). Я отношу сюда все распорядительные документы, разрешения, техусловия, согласования с различными надзорными и разрешительными органами, да в принципе сюда можно отнести все документы, полученные от государственных органов, связанные с объектом строительства. Я рекомендую тщательно проверить и собрать весь пакет таких бумаг, чтобы в процессе строительства не было сюрпризов. Во время сбора ИРД я уделяю особое внимание правоустанавливающим документам на участок, так как бывают ситуации, что владелец земли и застройщик – разные лица. Кроме того, стоит проверить, есть ли право у застройщика проводить те или иные работы на конкретном участке. Кстати говоря, часто встречаю путаницу между ИРС, о которых я пояснил выше, и исходно-производственными документами. Так вот, если ИРД – это разрешения от уполномоченных органов, то ИПД – это материалы, без которых невозможно начать строительство. То есть, это документы, в которых отражена суть разработанных проектных решений. Оформлять такие бумаги могут только организации, у которых имеется разрешительная лицензия.
Далее пункт, который я предлагаю рассмотреть – получение разрешения на строительство (РНС). Этот вид работ тесно связан с правильной разработкой проектной документации, которая должна соответствовать требованиям градостроительного регламента. На основании РНС производятся все основные виды работ – земляные, строительные, монтажные, а так же пуско-наладочные. Без РНС как начать, так и завершить строительство объекта невозможно.
Теперь поговорим о едином государственном реестре земель (ЕГРЗ). Это очень важный документ, так как в нем отражаются базовые сведения о земельных участках – существует этот участок или уже прекратил существование, какой у него кадастровый номер, адрес, площадь, объекты недвижимости на участке, тут содержится информация о категории земель и видах разрешенного использования, описываются границы участков и зон, устанавливаются права и обременения, кадастровая стоимость, состояние земли – например, в некоторых случаях указывается даже плодородность почвы и т.д. Фактически, момент, когда ваш земельный участок стал существовать в определенных границах и правах – это дата внесения сведений в ЕГРЗ. Хранение такого документа вечное, его не изымают и не уничтожают.
Последним пунктом отмечу получение положительного заключение экспертной организации. Я бы даже поставил этот пункт на первое место, так как без этого заключения получить ИРД не представляется возможным. Согласно законодательству, ни строить объекты, ни финансировать их нельзя, если положительного заключения нет. Рассмотрим как избежать этого и что делать, если такое случилось. Первым делом проводится экспертиза объектов строительства – все решения, которые были приняты в проекте проверяются на соответствие нормам, проверяется экономическая целесообразность проекта, соответствие нормам экологической безопасности. Предположим, что в вашем проекте нашли замечания и положительное решение вы не получили. Существует два варианта – исправить недочеты или обратиться в суд. По опыту скажу, что лучше выбрать первый вариант и внести правки, обратившись к специалистам.
